近年來，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾日益突出，涉物業(yè)糾紛案件大量增長，而物業(yè)糾紛的主要矛盾焦點是物業(yè)費問題。安陽林源物業(yè)管理有限責任公司對實踐中接觸的物業(yè)費糾紛案件涉及到的法律問題進行研究分析，對該類糾紛中應注意的幾個問題提出了自己的建議。

物業(yè)收費糾紛相關法律法規(guī)解析

《物業(yè)管理條例》第七條：

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;

按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;

按時交納物業(yè)服務費用;

法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

《物業(yè)管理條例》第三十六條：

物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

《物業(yè)管理條例》第四十二條：

業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。

《中華人民共和國民法通則》第 一百零六條：

公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任.

《合同法》第 一百零七條：

當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

《物權法》第七十二條 ：

業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。

物業(yè)收費糾紛中不得不注意的三個常識

物業(yè)管理服務不到位業(yè)主拒交物業(yè)管理費的主張是不合理的

物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)管理費包括很多具體項目，如保潔費、保安費、綠化費、生活垃圾外運費、化糞池清淘費、電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等等.

業(yè)主認為物業(yè)公司管理不到位通常是指保潔、保安、綠化方面，如果這些方面確實與物業(yè)服務合同約定的標準差距明顯時，

根據(jù)有關規(guī)定，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務費，但不能拒交，因為物業(yè)管理企業(yè)客觀上提供了一定的服務，業(yè)主拒交物業(yè)費的主張是不合理的.

業(yè)主委員會未按法定程序招聘物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主仍無權拒交物業(yè)管理費

按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會決議，無論是物業(yè)管理委員會還是業(yè)主委員會，均不得擅自選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè).但即使這種情況發(fā)生了，單個業(yè)主也不能以物業(yè)公司進入不合法為由，拒絕向給小區(qū)實際提供物業(yè)管理服務的物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)費。因為由單個業(yè)主來否認物業(yè)管理企業(yè)與管委會或業(yè)委會訂立的物業(yè)服務合同，本身違法了.

在《合同法》上，這種物業(yè)管理合同實際上仍處于一種效力待定狀態(tài)，假設之后召開的業(yè)主大會決定承認這份合同，則該合同具有合法效力;即使業(yè)主大會終決議否定了這份合同的效力，業(yè)主也應根據(jù)物業(yè)公司已提供的事實服務，交納相應的物業(yè)費.

如果業(yè)主對物業(yè)公司的服務存有異議，應通過建議召開業(yè)主大會的渠道解決，采取拒交物業(yè)費的方式不當。

與物業(yè)管理公司未簽訂過物業(yè)服務合同，業(yè)主仍需交物業(yè)費

根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會的職責之一，作為業(yè)主大會執(zhí)行機構的業(yè)主委員會，可以代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。

這份合同對小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主均具有約束力，因此，物業(yè)管理企業(yè)進入小區(qū)提供物業(yè)管理服務，只要與執(zhí)行業(yè)主大會決議的業(yè)主委員會訂立物業(yè)服務合同即可，無需再與每位業(yè)主單獨訂立合同。

另外，即使物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主均未訂立服務合同，但物業(yè)管理企業(yè)提供了事實的物業(yè)服務，業(yè)主事實上接受了服務的，物業(yè)管理企業(yè)仍可以要求業(yè)主繳納相應的物業(yè)服務費用。